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市场收购-奥园健康由物业管理、商业运营为两大收入业务组成

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觀點地產網「又是一年春好處,奧園健康在香港上市港交所也已滿一周年了。」郭梓寧用着廣式普通話給業績會開了個頭。

收併購的慢步對於一隻物業股而言,資本市場對其進行打量的指標,除了盈利水平外規模也是重要的維度。最為直觀的是,只要物業股有收併購的舉動,往往都會帶動股價的上漲。

而如今,奧園健康預計今年僅實現5-8個商場開業,「由於市場和疫情的影響,今年不會過多要求新開商場的數量,具體根據疫情後市場恢復情況進行進一步安排。」

可以看到,奧園健康在逐年提高第三方外拓比例。不過在上市的這一年間,被視為物管公司規模擴張最為直接有效的收併購,在奧園健康這裏卻有些沉寂。

而從2019年財報中披露,在上市所得款項凈額5.77億港元(摺合約4.93億人民幣)中,奧園健康已使用約人民幣6400萬元的募集資金,其中包括約600萬元用於發展及升級線上線下平台;約70萬元用於開發智能服務系統及升級內部信息技術系統,約5730萬萬元用於營運資金及一般企業用途。

不過,或許也要感嘆一句「成也蕭何,敗也蕭何」。在疫情之下,持有17個商場運營管理的奧園健康,所承受的壓力自然也比一般物業公司大。

陶宇稱,疫情之下市場對於健康管理的需求、對於防病而不是治病的需求都有所提升,相信公司大健康的板塊業務也會有快速提升。

換言之,暫時還未使用募集資金用於收併購,基本可以說「零收購」。不過,2019年底的一個類收購行為曾引來資本市場不小的反應。

從毛利率可以看到,2019年奧園健康實現整體毛利率37.4%,同比去年增長3.7個百分點。對比其他物業服務公司基本上20%-30%的毛利率,如目前已披露業績的碧桂園服務毛利率為31.6%、時代鄰里為28.2%,奧園健康的毛利率處於行業偏上的位置。

在業績會上,針對這一合作項目,陶宇回應觀點地產新媒體稱,公司在此項目上僅做輕資產運營,具體包括前期規劃定位,後期運營招商,建成的物業管理等,另外也有與母公司簽訂的服務協議將在後續落實。

對於東方美谷這種「先重后輕」的模式,陶宇稱「萬事開頭難」,目前第一個模板已經落地成型、得到驗證,往後則會維持輕資產模式進行服務輸出,可能和母公司或其他第三方進行合作。

高毛利商管的「成敗」對比目前的內房物業股,奧園健康的業績中較為突出的是盈利水平指標。

對應毛利率的話,物業管理服務分部毛利率為34.6%,商業運營服務分部毛利率則為44.5%,後者毛利率要高出6.8%。

買地對於開發商而言再正常不過,但對於輕資產、穩定現金流的物業公司來說,這樣的行為並不受待見。次日,奧園健康股價下跌6.3%至5.65港元。

雷易群稱,公司今年有計劃在收併購方面進行鋪排,尋找機遇落實併購合理地選取符合公司業務發展的標的進行收購,重點考慮如盈利水平、業態、區域分佈等條件。

翻閱年報還可發現,這是奧園健康首次披露了合約面積。截至2019年底,奧園健康在管建築面積1508萬平方米,同比增長45.2%,總合約面積則為4120.7萬平方米。換而言之,目前奧園健康的儲備面積為2612.5萬平方米,即還有超過在管面積1倍的物業面積等待釋放。

徐曉東則從財務上進一步指出,目前不管是外界認知還是財報數據,都顯示奧園健康主營業務是物業和商業,但實際上2020年開始新的業務板塊包括大健康、醫美等,預期錄得比較明顯的收入和利潤。

「以往從管理面積推出收入的模型,在今年將有一個明顯的改變,會有更多業態的收入和業務來源。」徐曉東稱。

「烏龍」終於解決,不過在這次業績會上,奧園健康也在收併購上作出了指引。

可以窺見,一定程度上正是商業運營板塊的高毛利率帶動了奧園健康整體的盈利水平。另從業績會披露數據看,2015年至2019年,商業運營兩個細分板塊市場定位、商戶招攬服務,和商業運營及管理服務,分別錄得年複合增長率130.9%、51.9%。

據悉,在過去的2019年,奧園健康新開業10個商場,其中的9家商場由奧園健康進行商業運營及管理服務,新開業商場增加了商業運營服務在管合同建築面積約36.69萬平方米,對比於2018年新增4個新開業商場而言擴張速度明顯加快。

而於今年3月13日,奧園健康間接全資附屬公司上海奧慧妍與廣州奧盈投資(中國奧園的間接全資附屬公司)訂立有關該地塊的合作協議。即是說,將與母公司合作開發地塊,母公司負責項目的整體開發、建築、運營及管理,並有權享有項目產生的經濟利益的70%及並表,而奧園健康則負責輕資產管理。

從主要財務指標來看,2019年,奧園健康實現總收入約9.01億元,同比增長45.6%;錄得毛利潤約3.37億元,同比增長61.4%,毛利率約37.4%;凈利潤為約1.63億元,較2018年增長108.3%,凈利率為約18.1%。

疫情之下商業運營業務雖有所受累,但對於奧園健康極力發展的大健康業務,又是一種機會的孕育。

于期末,奧園健康凈資產為約8.46億元,權益回報率(ROE)為約33.5%。同時,奧園健康建議派付2019年年度的末期股息每股0.09元。

雖可背靠母公司的物業交付面積,但近幾年登錄資本市場的物業公司,也都開始走出自己的舒適區,追求市場化與第三方擴張。

陶宇強調了兩次,稱奧園健康肯定會堅持做輕資產模式,看起來像是對去年底資本市場的消極反應的「喊話」。

在奧園健康的發展邏輯里,除了物業管理與商業運營,大健康業務是其錦上添花的新業務,甚至也可以實現反哺。目前,奧園健康大健康產業涵蓋醫學美容、中醫康養、大健康產業諮詢等業務。

雷易群直言,疫情對公司商業業務確實帶來了一定影響和壓力,如疫情嚴重時不少商場要求關閉。更為直接的影響是,疫情之下商場新開業的市場前景並不樂觀,這使得奧園健康放慢了今年新開業商場的數量。

觀點地產新媒體查閱招股書獲悉,彼時奧園健康提及將把上市募集資金約總共72%用於尋求戰略收購及投資機遇,以收購或投資其他商業運營服務及物業管理服務供應商,以及收購或投資提供各類服務如中醫服務、醫療美容服務等服務供應商,實現擴大商業運營服務業務規模及擴充物業管理服務組合的業務戰略。

3月25日下午,在母公司中國奧園之後奧園健康也緊隨着召開了線上業績會,董事會主席兼非執行董事郭梓寧、執行董事陶宇、非執行董事陳志斌、常務副總裁雷易群、首席財務官徐曉東出席了業績會。

雷易群稱,今年商業運營業務戰略是發展現有已開業的商場項目,使得儘快從培育期走入穩定期,提升經營管理水平、租金收益等。其繼而向市場傳達了信心,稱目前影響仍是可控的,在國內疫情得到控制之下,下半年有信心把業務追上來。

就奧園健康而言,截至2019年,母公司中國奧園集團及關聯方所供在管面積為1390.4萬平方米,收入為3.53億元,占收入90.4%;來自第三方物業開發商所供在管面積為117.萬平方米,收入為0.38億元,佔總收入9.6%,這一比例在2016-2018年為1.08%、2.93%、5.32%。

主席郭梓寧也接過話筒稱,公司一直不放棄收購優秀的物業管理企業,且目前受疫情的影響收購機會還是比較多。

「近期也在洽淡這樣的收購標的,標的不錯、規模也比較大,有成功了會披露給大家。」

2019年12月12日,奧園健康發佈公告,公司間接全資附屬公司上海奧慧妍健康科技有限公司于當日中標上海奉賢區工業綜合開發區11A-01A號地塊的國有建設用地使用權,總代價8200萬元。該地塊將發展成為康養及醫療美容產業綜合體,即東方美谷項目。

這背後與其區別於其他物管公司以住宅為主的業務結構,奧園健康由物業管理、商業運營為兩大收入業務組成。就2019年營收結構可以看到,物業管理服務及商業運營服務的收入分別佔總收入約71.8%和28.2%,即是說接近三成的收入來自於商業運營服務。

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